Trst je od nekdaj mesto izjem, kjer se trg nepremičnin dobro sooča s pandemijo

Piše: Katja Ferletič

POGOVOR / Dr. Maja Vrtovec

Nepremičninska posrednica dr. Maja Vrtovec je Goričanka, ki živi v Trstu. Prijazna gospa, s katero smo se pogovorili, ima več kot dvajset let izkušenj predvsem na področju bančništva, v Trstu pa vodi uspešno nepremičninsko agencijo “Immobili senza confini, Nepremičnine brez meja, Immobilien ohne Grenzen”. Povedala nam je marsikaj o nepremičninskem tržišču, o spremembah, ki jih je pandemija prinesla na to področje, in o mestu v zalivu.

Prosim vas, da našim bralcem predstavite svoje delo.

Najprej se vam prisrčno zahvaljujem za vašo pozornost in možnost, da se predstavim cenjenim bralcem Novega glasa.

Z nepremičninami se ukvarjam že vrsto let. Pred dvajsetimi leti sem na Novi Ljubljanski banki razvila uspešen projekt na temo “Hipotekarni krediti italijanskim fizičnim osebam za nakup nepremičnin v Sloveniji”. Takrat se je veliko tržaških družin preseljevalo na slovenski Kras in mi smo bili nekako pionirji v tem poslu. Po spremembi strategije skupine NLB in umiku podružnice iz Italije sem izbrala pot nepremičninske posrednice. Leta 2016 sem opravila izpit na Trgovinski zbornici v Trstu in pridobila licenco nepremičninskega agenta. Leto kasneje sem predavala na konferenci v Cankarjevem domu v Ljubljani na temo “Investicijske priložnosti v Sloveniji”, analizirala sem čezmejno stanovanjsko mobilnost, in sicer razloge, zakaj se Italijani iz mest selijo v Slovenijo, kjer tudi kupujejo nepremičnine. Zadnja leta se sicer dogaja tudi obratno: veliko Slovencev se vrača v “slovenska pljuča”, kot je pravil naš veliki pisatelj Ivan Cankar.

Pri svojem delu v glavnem ponujam nacionalne in mednarodne posredniške storitve, povezane z nepremičninskim sektorjem, pri tem sodelujem z glavnimi agencijami v Trstu, Gorici, Krminu, Sloveniji, Hrvaški in Avstriji. Specializirana sem v posredovanju pri kupoprodaji in najemu vseh vrst nepremičnin, predvsem pa stanovanjskih.

Kakšna pa je bila vaša študijska oz. profesionalna pot?

Višješolski študij sem opravila na Trgovskem tehničnem zavodu za zunanjo trgovino Žiga Zois v Gorici. Leta 1997 sem diplomirala na Ekonomski fakulteti v Trstu, leta 2015 sem uspešno zaključila izobraževanje in opravila izpit “Bančna šola” pri Združenju Bank Slovenije v Ljubljani. Šestnajst let sem bila zaposlena v banki NLB d.d., Ljubljana, v tržaški podružnici, in še prej v podružnici v Milanu, kjer sem delala na kreditnem oddelku in oddelku upravljanja tveganj in pravnih zadev. Zaradi reorganizacije skupine NLB in zahtev Evropske komisije so bile postopoma ukinjene vse podružnice v tujini in Italiji.

V obdobju študija in med delovnimi izkušnjami sem pridobila potrebno strokovno znanje za opravljanje administrativnih in komercialnih nalog. Praktično znanje sem pridobila tudi z opravljanjem dela kot samostojna skrbnica strank, zadnja leta na banki sem se ukvarjala z insolvenčnimi postopki ter s problematičnimi naložbami. V največje zadovoljstvo mi je bilo skrbeti za odobritev nepremičninskih poslov fizičnim in pravnim osebam – mogoče je bilo že zapisano, da bom postala nepremičninska posrednica. S svojo poslovno izbiro se sicer moja mama začetno ni povsem strinjala, saj sem se odpovedala varni, stalni službi v bančnem sektorju in se odločila za odprtje svoje agencije, a sama sebi pravim “trdoglava Urška”, ker sem odločna in vztrajna: odločila sem se in nadaljevala pot v nepredvidljivem svetu nepremičnin!

Kdaj ste ustanovili podjetje?

Svoje podjetje sem ustanovila semptembra 2017. Po enoletni izkušnji v drugih agencijah sem si zaželela sama začrtati svojo profesionalno pot in najti svojo poslovno nišo, čeprav je konkurenca velika – na Tržaškem je preko 120 nepremičninskih agencij. Od nekdaj rada spoznavam različne narode in kulture, zato sem se odločila za poslovanje “brez meja” in se specializirala v poslovanju s tujimi strankami ter iskanju nepremičnin za italijanske stranke v tujini.

Kako bi opisali trenutno tržišče nepremičnin na Tržaškem? Za katere vrste nepremičnin je zanimanje največje?

Trst je s svojimi 202.123 prebivalci glavno mesto dežele Furlanije Julijske krajine. Tudi za nepremičninski sektor je to izjemno pomembno mesto in približno 87% vseh oglasov o nepremičninah na pokrajinskem nivoju zadeva mesto Trst.

Trenutno je v mestu objavljenih 5.692 oglasov za nepremičnine, od tega 3.975 za prodajo in 1.717 za najem, s skupnim indeksom 28 oglasov na tisoč prebivalcev. Po podatkih OMI (Osservatorio del marcato immobiliare) niha prodajna cena stanovanj na različnih območjih tržaške pokrajine med 1.050 evrov in 2.450 evrov na kvadratni meter, mesečna najemnina pa med 3 in 11,1 evrov na kvadratni meter. Povprečna prodajna cena stanovanj v Trstu (1.800 evrov na kvadratni meter) je za približno 19% višja od povprečne cene na deželni ravni in za približno 6% nižja od povprečne cene na pokrajinski ravni (1.950 evrov na kvadratni meter). Veliko je zanimanje za majhna, dvosobna stanovanja oz. za investicijo do 100 tisoč evrov, in za večja, družinska stanovanja, nekje do 200 tisoč evrov. Prestižne nepremičnine pa imajo vedno svoj trg, ki ne pozna negativnih učinkov krize in pandemije.

Koliko ponudb in koliko povpraševanj imate letno pri vašem podjetju?

Agencija je v bistvu start-up (skoraj novo ustanovljeno podjetje), a moram priznati, da sem tri leta po odprtju že dosegla zaželjene rezultate, in to me zelo veseli. Kar se tiče ponudb, je moje podjetje majhna stvarnost, kljub temu je ogromno dela v zaledju in si prizadevam, da bi svojim strankam nudila čim bolj kvaliteten servis ter zanimivo ponudbo, ki sega tudi izven tržišča in na področje prestižnih nepremičnin. Trenutno imam naprodaj približno 20 nepremičnin. Povpraševanja imam veliko, vedno več je investicij predvsem v majhna stanovanja, v stanovanja z razgledom na morje ali z vrtom, a stranke iščejo tudi celotne prazne palače, ki so potrebne preureditve. Žal sama ne utegnem ugoditi vsem, zato imam tudi občasne zunanje sodelavce, ki mi pomagajo pri uresničevanju poslov, in kolegice-agentke, s katerimi si posle delimo.

Od kod prihajajo vaše stranke? So med njimi tudi zamejci?

Stranke so iz Trsta in okolice, iz Slovenije, Avstrije, Nizozemske, Srbije, nekatere tudi iz Poljske, Amerike, Rusije in Dubaja. Tudi nekaj zamejcev je med njimi. Čeprav me izven bančnih in prijateljskih krogov še ne vsi dobro poznajo in še nisem razvila svoje oglaševalne akcije, se nameravam temu čim prej posvetiti predvsem zato, ker želim svojim strankam nuditi maksimalno kakovosten servis.

Katere usluge nudite svojim strankam?

Svojim strankam nudim svetovanje in posredovanje, pregled zemljiške knjige in vseh urbanističnih dokumentov, ureditev papirjev v čim krajšem času, da potekajo kupoprodaje brez težav, večjezično dokumentacijo, pošteno oceno tržne vrednosti nepremičnin, Property finder (raziskave nepremičnin po naročilu), Advertising (oglaševanje-reklamo) na vseh glavnih italijanskih in svetovnih portalih in medijih, video posnetke in foto book. Tudi tuje stranke spremljam pri vseh birokratskih postopkih, predvsem pred kupoprodajo in po njej.

Seveda so pri mojem poklicu splet in družbena omrežja v veliko pomoč, a če ni dobre podlage, je vse zaman – najboljšo reklamo dela zadovoljen komitent, ki moje storitve svetuje svojim sorodnikom, prijateljem in znancem.

Kdo so vaši poslovni partnerji? Sodelujete tudi z javnimi ustanovami?

Posebno pozorna sem na pravno varnost, zato sodelujem s strokovnjaki, z arhitekti, notarji, geometri, inženirji, geodeti in s Slovenskim deželnim gospodarskim združenjem, v katero sem včlanjena. Članica sem tudi združenja “Associazione Proprietà Edilizia”, ki se ukvarja s formalnim pregledom pogodb in registracijo na italijanski davčni agenciji, in Italijansko-slovenskega Foruma iz Ljubljane, ki omogoča gospodarsko in kulturno povezovanje ter izmenjavo izkušenj podjetnikov – ti delujejo na različnih poslovnih področjih in ozemeljskih predelih italijansko-slovenskega sveta.

Kako je kriza s koronavirusom vplivala na tržišče?

Epidemija s koronavirusom je lani v Italiji na splošno povzročila upočasnitev poslovanj in padec transakcij, tako da se je v letu 2020 število poslov znižalo za 19,5%, sicer pa nimamo še dokončne slike. Po predvidevanjih se bodo vzponi in padci nadaljevali še celo leto 2021 zaradi novih zapiranj na državni ravni – najvišjo upočasnitev poslovanj bomo verjento imeli meseca marca in aprila. Trenutno gospodarsko krizo lahko ponazorimo s krivuljo v obliki črke W, ki ima zaradi zunanjih dejavnikov hitre padce in vzpone. Taka je bila npr. kriza iz leta 1993, ki se je razlikovala od “počasnejše” krize v obliki črke U, kot je bila npr. tista iz leta 2008, ki je dejansko trajala celo desetletje.

Padec cen in močna likvidnost trgov ustvarjata danes “zanimivo” obdobje za tiste vlagatelje, ki bodo znali razbrati revolucionarne spremembe ponudbe in povpraševanja, ki jih je v sektorju uvedla pandemija. Ljudje, ki so bili prej zainteresirani za nakup prvega doma ali spremembo stanovanja, pa so lahko sedaj zadržani iz različnih razlogov: strah in negotovost pri delu, težave pri prodaji hiše in pridobivanju bančnih posojil.

Kako pa je epidemiološka kriza vplivala na vaše delo in na vaše osebno življenje?

Trst je od vedno mesto izjem. Trg nepremičnin se na Tržaškem dobro sooča s pandemijo, zdi se, da zelo malo trpi zaradi pandemične gospodarske krize, v nekaterih primerih celo kaže, da je postal bolj gibčen in prilagodljiv. To potrjujejo tudi same agencije, ki se tudi v teh zapletenih mesecih neusmiljeno množijo po mestnih ulicah. Zaradi opozorila “ostani doma”, ki je zaznamovalo življenje Trsta in celotnega sveta, se človek ozira okrog sebe in razmišlja o pomembnosti velikega, urejenega, prijetnega okolja z odprtimi prostori, odkriva prednosti, ki jih imajo hišni prostori, namenjeni zasebnim trenutkom, študiju in delu od doma, ali terase.

Vse se godi hitreje in v nepremičninskih agencijah organiziramo krajše obiske nepremičnin ob upoštevanju vseh varnostnih pravil in seveda virtualne obiske ter video klice z našimi strankami. Novi načini prodaje so prinesli veliko sprememb, tudi stranke se hitreje odločijo za nakup. K sreči je moje podjetje majhno, zato sem bolj prilagodljiva in z lahkoto spreminjam svojo konkurenčno strategijo.

Kar se tiče osebnega življenja, smo se tudi mi prilagodili vsem omejitvam: delo in učenje potekata od doma. Imam 16-letnega sina, ki k sreči lahko še vedno sledi lekcijam tenisa, ki je individualni šport, in rad kolesari, sama pa se rada ukvarjam s pilatesom in se sprehajam ob morju od Barkovelj do Miramarskega gradu ali po Napoleonski cesti do svetišča na Vejni, kjer uživam ob razgledu na spodaj ležeče mesto. Na srečo imamo doma teraso in živimo v bližini gozdička, kjer se lahko oddahnemo in razgibamo.

Veliko trgovin zapira. Vpliva to tudi na vaše delo? Kaj pa bi povedali o sekundarnih ali počitniških bivališčih?

Zapiranje trgovin za zdaj ne vpliva na moje delo, mogoče zato, ker se ukvarjam pretežno s stanovanjskimi tipologijami nepremičnin. Opazila sem, da je pandemija povzročila, da se ljudje želijo izseliti iz mest na podeželje. Po sekundarnih ali počitniških bivališčih povprašuje vse več družin, ki so številčne in si želijo v naravo. Trenutno samo z lastništvom hiše na podeželju oz. v naravi, ob morju in v hribih, lahko uresničijo svojo željo po prostosti, glede na to, da so v obdobju pandemije hoteli in B&B zaprti.

Katere značilnosti mora imeti oseba, ki želi postati dober nepremičninski posrednik?

Nekatere značilnosti so verjetno prirojene, druge pa pridobljene. Poleg strokovne usposobljenosti (licenca je obvezna in priznam, da je izpit kar zahteven) in pravnega znanja mora biti nepremičninski posrednik odgovorna oseba – kar se stranki obljubi, je treba obdržati! Pomembni lastnosti sta empatija in velika potrpežljivost, saj večkrat igramo za stranke vlogo psihologa: vsak komitent ima svojo zgodbo, ki je včasih boleča oz. melanholična, predvsem ko se odpove hiši, v kateri je preživel svoje življenje. Potrebno je razumeti potrebe in želje stranke, biti urejen in komunikativen, po možnosti simpatičen tudi v trenutkih slabe volje. Veliko vlogo igrajo trasparentnost in poštenost pri delu in seveda stalna dosegljivost (v mojem primeru od 8. do 20. ure), ažurnost ter občutek za prodajo in oglaševanje.

Kakšno je danes stanje nepremičninskega trga v Gorici?

Gorica ima 35.212 prebivalcev. Trenutno je v mestu 1.935 oglasov za nepremičnine, od tega 1.525 za prodajo in 410 za najem, s skupnim indeksom 54 oglasov na tisoč prebivalcev. Po podatkih OMI je prodajna cena stanovanj na različnih območjih mesta med 750 in 1150 evrov na kvadratni meter, mesečne najemnine pa znašajo od 3,4 do 6, 1 evrov na kvadratni meter. Povprečna prodajna cena stanovanj je približno za 34% nižja od povprečne cene na deželni ravni in je približno za 23% nižja od povprečne cene na pokrajinskem nivoju.

Mislim, da bo v prihodnje Gorica deležna velikih pozitivnih presenečenj in izrednih gospodarskih sprememb predvsem glede na to, da je z Novo Gorico zmagala kandidaturo za evropsko predstolnico kulture.

Kakšno vlogo imajo danes banke pri nakupu nepremičnin?

Banke igrajo izredno pomembno vlogo predvsem pri nakupu prve hiše. Možnost do 100% financiranja nakupne vrednosti in ugodne obrestne mere so bistveno pospešile nakupe nepremičnin. Občutek imam, da bi vsekakor lahko bile malo bolj fleksibilne pri financiranju strank iz tujih držav, saj med posameznimi bankami ni veliko povezav, niti med tistimi, ki spadajo v isto skupino. Težave so pri odpiranju računov in še toliko več jih je za pridobitev hipotekarnih posojil: stranke se pritožujejo, da čeprav smo v Evropski uniji, banke ne nudijo kreditov s hipoteko na nepremičnini, ki se nahaja v tuji državi. 

Kaj svetujete osebi, ki bi svoje prihranke rada vložila v nepremičnine?

Tudi sama sem investirala v manjše nepremičnine v Trstu. Sedaj je pravi trenutek, saj se je v Trstu počasi že začel trend višanja cen, ki so bile do pred kratkim izredno ugodne predvsem zato, ker je ponudba presegala povpraševanje.

S katerimi težavami se mora soočati stranka, ki želi kupiti nepremičnino v tuji državi?

Stranka se mora soočati s težavami glede poznavanja tujega jezika, običajev, pravil, s kontrolami v zemljiški knjigi in predvsem s pravnimi in davčnimi navodili tuje države. V svoji agenciji, v sodelovanju s strokovnjaki in agenti iz drugih držav, nudim pomoč tudi pri reševanju teh težav in drugih, ki so z njimi povezane.

Kakšna bo prihodnost tržišča nepremičnin pri nas?

Prihodnost bo rožnata! Trenutno smo v času prave vojne (zdravstvena, ekonomska, socialna kriza) in ljudje hočejo svoje prihranke vložiti v varne investicije, ki naj ne bi izgubile svoje vrednosti in bi omogočile tudi morebitni prihodek preko najemnin oz. povečanja vrednosti naložbe.

Kdor ima denar v banki, se v tem obdobju negotovosti boji imeti preveč likvidnosti in zato rad vlaga prihranke v nepremičnine, saj so cene v Trstu nizke v primerjavi s preostalo Italijo in tudi v primerjavi s stroški za najemnine. Večina takih investitorjev mogoče najprej kupi majhna stanovanja, nato pa se razširi in kupi večja. Tudi iz tujine in iz drugih območij Italije narašča zanimanje za Trst, saj imamo tu zelo visoko kakovost življenja.

Kakšno pa bo vaše podjetje čez nekaj let? Iščete nove sodelavce? Kaj načrtujete?

Ničesar ne načrtujem. Moje podjetje je k sreči majhno, zato sem lahko fleksibilna in sledim nepričakovanim nihanjem cen, ponudbi in povpraševanju na trgu nepremičnin.

Našo prihodnost, razvoj gospodarstva, turizma in kulture vidim v povezovanju z Avstrijo in s Slovenijo, pa tudi s Hrvaško, v kreativni sinergiji z domačimi in tujimi partnerji ter gosti.

V ta namen bom storitve svoje agencije letos prvič promovirala v Žurnalu Alpen Adria v Avstriji, ki izhaja enkrat na leto v treh jezikih (nemščini, slovenščini in italijanščini) v tiskani in spletni obliki v obmejnih državah, saj prihaja veliko mojih strank in potencialnih strank prav preko državnih meja. V Celovcu sem spoznala zelo sposobne in podjetne poslovne partnerje. Mislim, da je naša prihodnost v čezmejnem sodelovanju, v SINERGIJI.

Prelistaj tiskano izdajo tednika Novi glas.

Oglej si zbirko tiskanih izdaj našega tednika.

Tiskane izdaje

Najbolj brano

Prireditve

Vreme