Nepremičninski utrip štirih držav

Razgiban trg nepremičnin med Slovenijo, Italijo, Hrvaško in Avstrijo skozi oči dr. Maje Vrtovec

Dr. Majo Vrtovec že poznamo, saj smo z njo pred leti opravili zanimiv pogovor o nepremičninah ter njenem delu na področju državnih in mednarodnih posredniških storitev. Deluje v sodelovanju z vodilnimi agencijami v Trstu, Gorici, Sloveniji, na Hrvaškem in v Avstriji. Dr. Majo Vrtovec, lastnico podjetja Immobili senza confini, specializirano za posredovanje vseh vrst nepremičnin, smo tokrat povprašali o aktualnem dogajanju na nepremičninskem trgu, tako pri nas kot v sosednjih državah.

Že več let delujete na čezmejnem nepremičninskem trgu. Kako se je v tem času spremenilo povpraševanje med Slovenijo in Italijo?

Povpraševanje s strani državljanov Slovenije po nepremičninah na Goriškem in Tržaškem se je v zadnjih letih znatno povečalo. Vzroke za to gre pripisati različnim dejavnikom – od ekonomskih do gospodarskih, pa tudi kulturne bližine ter razlogu, ki velja za vse človeštvo, da “se v sosednji državi mogoče boljše živi”.

Zaradi izrazitega porasta cen v Sloveniji od okoli leta 2020 dalje so se slovenski kupci začeli obračati tudi na bližnje lokacije, kot je npr. Trst, saj so cene nižje kot v bližnjem Kopru, Izoli in Piranu. Seveda pa so se cene v Trstu zaradi povečanega zanimanja prav tako začele dvigati. Trst je tako investicijsko zanimiv tudi za tiste, ki vlagajo v nepremičnine za dolgoročno oddajo.

Obenem je opaziti zmanjšanje povpraševanja po stanovanjskih nepremičninah za kratkoročno oddajo v slovenski Istri, predvsem zaradi morebitnih sprememb zakonodaje, ki želi omejiti kratkoročno (turistično) oddajo prek platform, kot sta Airbnb in Booking. Sprejemanje te zakonodaje že dobro leto sproža precej polemik, predvsem pa negotovost na trgu nepremičnin.

Po najnovejših julijskih podatkih Eurostata je Slovenija ena redkih držav v EU, kjer so cene nepremičnin znatno padle. Kaj menite, da so glavni razlogi za to težnjo?

Glede Slovenije sem se o tem pogovarjala s cenjenima kolegoma in profesionalcema iz nepremičninskega sveta, Boštjanom Udovičem in Danielom Lovšinom – prvi je direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije (GZS), drugi pa lastnik nepremičninske agencije Casabela iz Pirana z več kot tridesetletnimi izkušnjami in član GZS. Po njunem mnenju so cene nepremičnin v zadnjih petih letih precej zrasle in že pred časom presegle kupno moč lokalnega prebivalstva, torej tistega segmenta kupcev, ki nepremičnino kupuje za lastno bivanje. Pričakovali smo, da bo prej ali slej prišlo do obrata. Seveda govorimo o četrtletnem spustu, okvirno –2 %, vendar je na letni ravni še vedno rast za 3,2 %. Po vsej verjetnosti ta podatek realno prikazuje umirjanje cen nepremičnin, kar smo že zaznali v zadnjem obdobju. Spust je lahko tudi posledica že omenjene nove zakonodaje, ki predvideva omejitev kratkoročne oddaje, ter tudi prihajajoče zakonodaje glede davka na nepremičnine.

Povpraševanje vsekakor ostaja še vedno visoko, medtem ko je ponudba zelo nizka. Poleg domačih kupcev so v Sloveniji aktivni tudi državljani EU z bistveno višjo kupno močjo. Poleg tega je slovenski trg relativno majhen in lahko statistične podatke “iznakazi” že manjše število specifičnih poslov. Zato je za napovedovanje nekega trenda oz. usmeritve treba počakati na več podatkov.

Kakšno pa je trenutno stanje v Trstu in Gorici?

V Trstu je zmanjšanje ponudbe in povečanje povpraševanja s strani tujih kupcev in investitorjev privedlo do stalno zvišanih srednjih cen. Povprečne cene so zelo relativne glede na predele mesta in pokrajino. Cena m² za nakup se giblje med 1730 in 3761 evri.

V Gorici trenutno zaznavamo počasnejšo rast nepremičninskega trga, čeprav sta Nova Gorica in Gorica nosilki naziva Evropska prestolnica kulture. Vpliv EPK je bil sicer viden že pred samim začetkom dogodkov, predvsem zaradi večjega zanimanja evropske in svetovne javnosti. Leta 2025 je največ zanimanja usmerjenega v manjše stanovanjske enote, primerne za obnovo ali kot naložbo. Razlog za to je dejstvo, da so najemnine skoraj enake kot v sosednji Novi Gorici, medtem ko so cene nakupa nepremičnin približno za polovico nižje. V Gorici je cena m² za nakup med 549 do nekje 2000 evrov za novogradnjo, ki pa je v bistvu ni.

Na področju komercialnih nepremičnin – kljub eni najnižjih cen na kvadratni meter v Italiji – zanimanje ostaja nizko. To potrjuje tudi podatek, da je naprodaj več kot sto poslovnih prostorov, celo na osrednji mestni ulici, na Korzu, kar kaže na presežek ponudbe in nezadostno povpraševanje.

Kako se razvija trg nepremičnin na Krasu, tako na slovenski kot italijanski strani?

Kras je še vedno zanimiv, vendar so, vsaj na slovenski strani, tudi tam cene poskočile – seveda nekoliko manj kot na Obali. Predvsem opažamo interes tistih, ki želijo bolj mirno okolje, a si želijo, da je služba v Trstu, Kopru ali Gorici dokaj blizu (20–25 minut vožnje). Kras je zanimiv tudi za tiste, ki več časa delajo od doma, in za mlade, saj so cene še dostopne tudi tistim, ki kupujejo s kreditom.

Opažamo, da se kupci raje odločajo za bolj prenovljene nepremičnine, pri katerih je vložek v prenovo manjši – predvsem zaradi visokih stroškov in dolgih rokov prenove, kar je posledica (pre)zasedenosti obrtnikov oz. njihovega pomanjkanja.

Slovenci torej še vedno aktivno kupujejo nepremičnine v Italiji …

Trst in Gorica sta zelo privlačni mesti za slovenske kupce, žal ne uspem ugoditi vsem povpraševanjem za nakup nepremičnin, predvsem ker se manjše nepremičnine prodajo kar čez noč. V Trst so Slovenci dobesedno zaljubljeni, saj je bilo večkrat na seznamu mest z najboljšo kakovostjo življenja v Italiji.

Slovenski kupci kupujejo stanovanja za naložbo, preživljanje vikendov ali celo za stalno prebivanje – marsikdo namreč od pandemije dela od doma, zato ni več tako pomembno, v kateri državi živi. Trst vidijo kot velik potencial in so tudi zgodovinsko čustveno vezani nanj, saj so “slovenska pljuča”, kot je zapisal Ivan Tavčar. Nekateri mladi pari in družine si žal ne morejo več privoščiti stanovanja v Sloveniji in se zato selijo v Italijo, kjer so nepremičnine dostopnejše.

Če se dotaknem še Videmskega: veliko zanimanja je tudi na Trbižu in na Nevejskem sedlu (Kanin je zame hrib brez meja, saj ima smučišča v Sloveniji in Italiji). To območje potrebuje nov zagon in sveže turistične ideje. Slovenci so tu zelo aktivni – opazila sem več zanimivih obnov in projektov, ki že dobivajo konkretno obliko.

Nimam pa trenutno velikega zanimanja italijanskih državljanov za nakup nepremičnin v Sloveniji.

Ker delujete tudi na Hrvaškem in v Avstriji – kje trenutno opažate največje povpraševanje in morebitni investicijski potencial? Katere regije bi izpostavili kot posebej zanimive?

Tako je, v omenjenih krajih sodelujem z različnimi agenti, ki vedno skrbijo, da sem na tekočem. Naj omenim, da so mi za spodnje informacije podatke posredovali pravi strokovnjaki, hrvaški kolega Milan Mandić iz Smart Invest Properties in pa avstrijski ddr. Marian Wakounig, član SGZ v Celovcu, Zbora narodnih predstavnikov (ZNP) v Narodnem svetu koroških Slovencev (NSKS) in predsednik Centra avstrijskih narodnih skupnosti (CAN) na Dunaju.

Nepremičninski trg na Hrvaškem je tudi leta 2025 še vedno zelo aktiven, čeprav se je rast cen v primerjavi z obdobjem 2020–2022 upočasnila. Glavni razlogi za to so višje obrestne mere, višji življenjski stroški, zasičenost turističnih destinacij in omejena kupna moč domačega prebivalstva. Kljub temu povpraševanje po atraktivnih nepremičninah še vedno presega ponudbo, zlasti na obalnih območjih, v Opatiji in posameznih delih Istre.

Kupci nepremičnin v obalnih regijah so v 40–50 % tujci – večina prihaja iz Nemčije in Avstrije, vendar je njihov delež v zadnjih treh letih upadel zaradi gospodarskih razmer in krize. Močno pa narašča zanimanje kupcev iz Slovenije, Češke, Slovaške, Poljske ter predvsem Madžarske. Ti iščejo predvsem hiše ob morju, luksuzne vile in apartmaje za dopust ali kot investicijo v turistični najem. Več kupcev je tudi Hrvatov, ki živijo v tujini, a si želijo počitniško hišico v domovini. Tudi ti pogosto vlagajo v nepremičnine v obmorskih mestih.

Domači kupci so zaradi višjih cen in obresti omejeni pri nakupih. Najpogosteje kupujejo manjša stanovanja do 60 m² s pomočjo stanovanjskih kreditov. Osredotočajo se na mesta, kot so Zagreb, Osijek in Split. Kupci z večjo plačilno sposobnostjo pa brez kreditov kupujejo t. i. drugo hišo oz. stanovanja za dopust v Opatiji, Splitu in drugih obalnih mestih (največkrat velikosti 60–80 m², do približno 500.000 evrov).

Po zadnjih podatkih za julij 2025 so cene kvadratnega metra naslednje: Dubrovnik: 5500–6500 €/m², Split: 4000–6000 €/m², Zadar: 3000–3800 €/m², Opatija: 5000–7000 €/m², Rovinj: 4000–5000 €/m², Zagreb (novogradnje, center): 3000–5500 €/m².

V prvi polovici leta 2025 je zaznan rahel padec števila transakcij (približno 7 % manj kot leta 2024), a je skupna vrednost prodaj ostala visoka zaradi dražjih nepremičnin. Turistične regije, kot sta Istra in Dalmacija, še vedno predstavljajo več kot 60 % celotnega prometa z nepremičninami.

Investicijski potencial imajo lahko notranjost Istre (npr. Motovun, Grožnjan, Pazin), dalmatinsko zaledje (npr. Imotski, Drniš), Zagreb (Novi Zagreb in vzhodni deli), Osijek in Varaždin.

Čeprav zanimanje za nakup nepremičnin obstaja, visoke cene povzročajo delno stagnacijo trga. Tisti, ki želijo prodati, morajo ceno pogosto znižati, da bi našli kupca. Visoke cene kvadratnega metra v primerjavi s povprečnimi prihodki, pomanjkanje stanovanj za dolgoročni najem (zaradi prevlade kratkoročnega turističnega najema) in slaba dostopnost zemljišč za gradnjo so glavni izzivi.

Avstrijski nepremičninski trg pa je v letu 2025 v fazi stabilizacije po večletnem obdobju negotovosti in padca cen. Gradbeni stroški ostajajo visoki, dostop do financiranja je še vedno otežen, številne zakonodajne omejitve pa zavirajo razvoj novogradenj. Kljub tem izzivom se kažejo prvi znaki previdnega okrevanja, zlasti v večjih mestih, kot so Dunaj, Gradec in Linz.

Eden ključnih izzivov je kriza novogradenj. Medtem ko je bilo leta 2022 zgrajenih več kot 45.000 novih stanovanjskih enot, naj bi jih bilo v letu 2025 dokončanih le še med 27.000 in 30.000. Za leto 2026 pričakujemo nadaljnje zmanjšanje te številke. Kar zadeva razvoj cen v centralnih mestnih območjih, so opazne rahle rasti cen stanovanj za nakup in najem (ocenjena letna rast je med 2 % in 4 %). Na obrobju mest in na podeželju so cene stabilne ali celo rahlo padajo. Pri poslovnih nepremičninah pa pričakujemo zadržan razvoj z določenim pritiskom na znižanje cen. Stanovanjske nepremičnine še naprej beležijo visoko povpraševanje, predvsem v dobro povezanih urbanih območjih. Ponudba najemnih stanovanj se je v zadnjih letih izrazito zmanjšala, medtem ko se je ponudba nepremičnin za nakup nekoliko povečala. Najemni trg je pod vse večjim pritiskom. Najemnine, zlasti na osrednjih lokacijah, dosegajo visoko rast – na Dunaju naj bi se v letu 2025 zvišale za do 5,2 %.

Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah naj bi se v letu 2025 povečalo za približno 5–8 %, medtem ko bo ponudba zrasla za okoli 5–6 %. Največ zanimanja bo za gradbena zemljišča, enodružinske hiše in kakovostna stanovanja na dobrih lokacijah. Povprečna prodajna cena m² je na Dunaju 6100–6724 €/m², v Gradcu 4475–5193 €/m², Linzu 4909–5048 €/m², Celovcu 4252–4631 €/m².

Strokovnjaki za nepremičninski trg napovedujejo zmerno okrevanje in stabilizacijo. V prestižnih urbanih središčih so pričakovane nadaljnje podražitve, medtem ko se bodo cene na obrobnih območjih večinoma stabilizirale ali rahlo padle.

Politični ukrepi, kot so državni spodbujevalni programi in gradbeni paketi, že prinašajo prve pozitivne učinke, predvsem v določenih zveznih deželah. Kljub temu so razlike med regijami velike, celovite sistemske rešitve pa še niso dosežene. Glede dolgoročnega razvoja obstaja skrb, da bi lahko nadaljnje pomanjkanje novogradenj povzročilo dodatno zmanjšanje ponudbe stanovanj, kar bi v prihodnjih letih vodilo do še višjih cen v urbanih središčih. Za to podrobno analizo avstrijskega trga nepremičnin se še enkrat toplo zahvaljujem ddr. Marianu Wakounigu.